BONUS ED INCENTIVI – Agevolazioni per l’acquisto della prima casa e il “bonus prima casa under 36

Agevolazioni per l’acquisto della prima
casa e il “bonus prima casa under 36”

di Elettra Bandi
Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da diversi
fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa, e
l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei “requisiti prima casa”.
In presenza di determinati requisiti è possibile beneficiare delle agevolazioni
per l’acquisto della prima casa con un notevole risparmio sul versamento delle
imposte.
L’ultima Legge di Bilancio ha inoltre prorogato il cosiddetto “bonus prima casa
under 36”, misura particolarmente favorevole per i giovani sotto i 36 anni, per
tutto il 2023.
Requisiti per l’acquisto della prima casa – Chi acquista da un soggetto privato
(o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di
registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale dell’immobile, mentre le
imposte ipotecarie e catastali si versano nella misura fissa di 50 euro
ciascuna.
Se, invece, il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente
dovrà versare l’Iva, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% (anziché al
10%). In questo caso le imposte di registro e le ipo-catastali si pagano nella
misura fissa di 200 euro ciascuna.
Per usufruire dei benefici l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in
cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro
18 mesi dall’acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è
situato l’immobile.
Dal 2016 i benefici fiscali sono stati estesi anche a chi è già proprietario di un
immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, a condizione però che
l’abitazione posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. In
questo caso, nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato,
deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.
Se questo non avviene si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del
nuovo immobile e, in caso di accertamento, si dovranno pagare le maggiori
imposte oltre ad interessi e sanzioni.
Perdita delle agevolazioni – Le agevolazioni ottenute quando si acquista
un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse quando:
● sono fornite dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto;
● l’abitazione è venduta prima che siano trascorsi cinque anni dalla data
di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro
immobile, da adibire a propria abitazione principale;
● non si sposti la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18
mesi dall’acquisto;
● entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non venga venduto quello
già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
In caso di accertamento fiscale si dovranno versare le maggiori imposte
risparmiate oltre ad interessi e sanzioni.
Il “Bonus prima casa under 36” – Il comma 74 della Legge di Bilancio 2023
(Legge n.197 del 29 dicembre 2022), ha prorogato il cosiddetto “bonus prima
casa under 36” anche per il 2023. Tale agevolazione, volta a favorire
l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, è stata introdotta
dall’articolo 64 del Decreto-legge del 25/05/2021 n. 73.
La misura prevede, per le compravendite non soggette ad Iva, l’esenzione dal
pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro,
ipotecaria e catastale, viene riconosciuto anche un credito d’imposta di
ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore. Il credito d’imposta può essere
utilizzato, ad esempio, in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone
fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data
dell’acquisto agevolato.
È prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati
per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Requisiti soggettivi – Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che (i)
non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato, e
che (ii) hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica
Equivalente) non superiore a 40.000 euro.
È inoltre necessario che l’acquirente stabilisca la propria residenza, entro 18
mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile.
Immobili agevolabili – Sono ammessi al beneficio gli immobili appartenenti alle
categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, e le pertinenze (come, ad
esempio, il box auto) rientranti nelle categorie C2, C6 e C7 (ma una sola
pertinenza per ciascuna categoria catastale).
L’acquisto della pertinenza può avvenire insieme a quello dell’abitazione
principale o con atto separato, purché stipulato entro il termine temporale di
validità dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti previsti.
L’agevolazione non è ammessa per l’acquisto di immobili di lusso alle
categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e
A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Perdita dei requisiti del “bonus prima casa under 36” – L’Agenzia delle Entrate
ha precisato che se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti
per il “bonus prima casa under 36” (per esempio, il valore ISEE o il periodo
temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono le condizioni per
l’agevolazione “prima casa”, verranno recuperate le maggiori imposte
considerando l’applicazione di tale agevolazione (2% per gli atti soggetti a
registro oltre alle ipo-catastali pari a euro 50 ciascuna).
Nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, invece, il Fisco
potrebbe chiedere l’imposta di registro nella misura del 9%, le imposte
ipo-catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di
interessi e sanzioni.